Quanto costa un'agenzia immobiliare: come si calcola la provvigione
Come si calcola la provvigione di un'agenzia immobiliare in Italia: percentuale, IVA, importi fissi, esempi di calcolo e cosa dice il codice civile.
In Italia non esiste una tariffa unica e obbligatoria per l'agenzia immobiliare: la provvigione è quella scritta nel contratto di mediazione o nella proposta che firmate, oppure, se le parti non hanno pattuito nulla, quella che risulta dagli usi locali. Nelle compravendite viene di solito espressa come percentuale sul prezzo, più IVA, ed è spesso dovuta da entrambe le parti. Per sapere quanto costa nel vostro caso dovete quindi leggere il documento firmato, non cercare un valore medio.
Cosa dice la legge sulla provvigione
La figura del mediatore è definita dall'articolo 1754 del codice civile: è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. L'articolo 1755 aggiunge due principi fondamentali. Il primo: il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Il secondo: la misura della provvigione e la proporzione in cui le parti la devono pagare sono determinate dalle tariffe professionali o dagli usi; in mancanza, le decide il giudice secondo equità.
Questo spiega perché il costo cambia da città a città e da agenzia ad agenzia. Gli usi sono raccolti dalle Camere di commercio nelle raccolte provinciali, che possono contenere indicazioni sulle percentuali prevalenti per vendite e locazioni. Si tratta però di riferimenti utili in caso di disaccordo, non di prezzi imposti: quello che avete scritto nel contratto prevale.
La disciplina professionale è nella legge 39 del 1989, sulla professione di mediatore, e nelle norme successive che hanno riformato l'accesso all'attività (tra cui il decreto legislativo 59 del 2010). Ne parliamo nella guida su come verificare l'iscrizione dell'agente.
La formula: percentuale, importo fisso e IVA
Il calcolo base è semplice:
- Provvigione imponibile = prezzo × percentuale ÷ 100 (più un eventuale importo fisso o minimo garantito previsto dal contratto).
- IVA = provvigione imponibile × 22%, perché l'attività di mediazione è soggetta ad aliquota ordinaria (verificate sempre sul sito dell'Agenzia delle Entrate che l'aliquota in vigore sia questa).
- Costo totale = provvigione imponibile + IVA.
Per un privato l'IVA non è recuperabile, quindi il costo che pesa davvero è il totale. Molte contestazioni nascono perché in agenzia si parla di "3%" senza specificare se è IVA esclusa, e poi la fattura arriva con il 22% in più.
Esempio di calcolo (illustrativo)
Vendita di un appartamento a 250.000 euro con provvigione del 3% a carico del venditore:
- 250.000 × 3 ÷ 100 = 7.500 euro di imponibile;
- IVA 22%: 7.500 × 0,22 = 1.650 euro;
- totale: 9.150 euro.
Se l'acquirente paga anch'egli il 3%, l'agenzia incassa complessivamente 15.000 euro più IVA. Potete rifare il conto con i vostri dati usando il calcolatore della provvigione. La percentuale del 3% è solo un esempio: non è una tariffa e non va letta come "prezzo di mercato".
Le forme che può assumere la provvigione
| Forma | Come si calcola | Quando conviene | Attenzione a |
|---|---|---|---|
| Percentuale sul prezzo | Prezzo di vendita × % | Quando il prezzo è incerto e volete un compenso proporzionale | Chiarire se si applica al prezzo finale o a quello di partenza |
| Importo fisso | Cifra concordata | Immobili di valore basso o servizi limitati | Può risultare alto in proporzione al prezzo |
| Percentuale con minimo | Il maggiore tra % e minimo | Case di prezzo contenuto | Il minimo può annullare lo sconto sulla percentuale |
| Provvigione differenziata | % diverse per venditore e acquirente | Quando le parti hanno ruoli diversi | Va scritta in entrambi i documenti |
Oltre alla provvigione possono esserci rimborsi spese (visure, foto professionali, pubblicità). L'articolo 1756 del codice civile prevede il rimborso a favore del mediatore salvo patto contrario, ma nella pratica è prudente che il contratto dica espressamente quali spese si rimborsano e in che limiti.
Cosa incide sull'importo
Più fattori spiegano le differenze tra un'offerta e l'altra:
- Tipo di incarico: l'esclusiva dà all'agenzia maggiore sicurezza e talvolta si negozia una percentuale più bassa, ma vincola per un periodo (vedi la guida su esclusiva e non esclusiva).
- Valore dell'immobile: su prezzi elevati le percentuali tendono a essere negoziate; su immobili economici le agenzie possono chiedere minimi.
- Servizi inclusi: valutazione, home staging, foto, planimetrie, assistenza al preliminare e al rogito.
- Mercato locale: grandi città e località turistiche seguono prassi diverse.
- Chi paga: in alcuni casi si concorda che paghi solo il venditore (e il costo si riflette nel prezzo), in altri ognuno paga la sua parte, come spiega la guida su chi paga la provvigione.
Errori frequenti nel calcolo
- Dimenticare l'IVA e scoprire il costo reale solo alla fattura.
- Applicare la percentuale al prezzo "da annuncio" quando il prezzo finale è più basso: il contratto deve dire a quale valore si riferisce.
- Non considerare altri costi della vendita (notaio, certificazioni, eventuale mutuo da estinguere): per vedere cosa resta davvero in tasca, il calcolatore consente di indicare altre spese.
- Accettare una clausola di importo minimo senza simulare il caso di prezzo più basso del previsto.
- Non chiedere il preventivo per iscritto: una promessa a voce è difficile da provare.
Come ridurre il costo senza rinunciare al servizio
Si può negoziare, e conviene farlo prima di firmare. Alcune strade pratiche: chiedere la percentuale in cifra complessiva e non solo in percentuale; confrontare due o tre agenzie con gli stessi servizi inclusi; valutare un incarico non in esclusiva o di durata breve; chiedere che la provvigione venga pagata solo al rogito o al preliminare e non alla proposta. La guida su come negoziare la provvigione approfondisce questi punti.
Quando consultare un professionista
Per importi elevati, immobili con situazioni particolari (comproprietà, eredità, abusi edilizi) o contratti con clausole che non capite, fate leggere l'incarico a un avvocato o a un notaio prima di firmare. Per i riflessi fiscali (detrazione, IVA, plusvalenza) rivolgetevi a un commercialista o consultate l'Agenzia delle Entrate.
Domande frequenti
La provvigione si calcola sul prezzo dell'annuncio o su quello finale?
Dipende da cosa dice il contratto. Se l'incarico non è chiaro, è opportuno specificarlo per iscritto: la prassi più lineare è applicare la percentuale al prezzo effettivamente indicato nel contratto di compravendita.
L'IVA è sempre dovuta?
Per la prestazione di mediazione svolta da un'agenzia verso un privato si applica l'IVA con aliquota ordinaria. Verificate l'aliquota in vigore sul sito dell'Agenzia delle Entrate e chiedete che in contratto sia chiaro se l'importo è IVA inclusa o esclusa.
L'agenzia può chiedere un anticipo?
Il contratto può prevedere acconti o rimborsi spese, ma conviene capire che cosa si sta pagando e se è restituibile in caso di mancata conclusione. Diffidate di richieste di denaro generiche senza documento che le giustifichi.
Fonti
- Camere di commercio, Unioncamere — raccolte provinciali degli usi e registro delle imprese
- Agenzia delle Entrate — IVA, detrazioni e regole fiscali sugli oneri di intermediazione
- Ministero della Giustizia — testi del codice civile e norme di riferimento
